Fiscalité des loueurs : ce qui change en 2026, et ce qui se prépare pour 2027

Micro-BIC : le classement fait la différence

Le micro-BIC est le régime simplifié des petits loueurs en meublé : l'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, et vous êtes imposé sur le reste. Depuis les revenus 2025, il est moins favorable aux meublés de tourisme, et nettement pour les non classés.

• Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, jusqu'à 15 000 € de recettes par an
• Meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, jusqu'à 77 700 € pour les revenus 2025 et 83 600 € à partir des revenus 2026
• Location meublée à l'année : mêmes règles que le meublé classé

Le plafond des meublés non classés n'est pas revalorisé. Pour un chalet qui encaisse entre 15 000 et 83 600 € par an, le classement en étoiles est souvent le premier levier à étudier, avant même le passage au régime réel.

LMNP ou LMP : deux seuils à connaître

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes de location ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer. Si les deux seuils sont franchis, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP), avec d'autres règles d'imposition et de plus-value.

Pour les meublés de tourisme, un second point s'ajoute : au-delà de 23 000 € de recettes, des cotisations sociales sont dues, même si vous restez LMNP pour l'impôt et même si vous êtes salarié par ailleurs. Il faut alors s'affilier au régime des indépendants ou, sous conditions, au régime général. Beaucoup de propriétaires le découvrent tard.

Des prélèvements sociaux plus élevés sur le meublé

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG (contribution sociale généralisée) sur les revenus du patrimoine. Les revenus de location meublée non professionnelle supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue. La hausse s'applique dès les revenus 2025, déclarés au printemps 2026.

Au régime réel : l'amortissement, et son effet à la revente

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le bien et son mobilier, ce qui réduit souvent l'impôt à presque rien pendant des années. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée se reporte sur les années suivantes.

Depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes conclues à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, y compris ceux déduits avant 2025. Conservez l'historique de vos amortissements : il servira le jour de la vente.

Budget 2027 : un plafond d'amortissement en projet

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, prévoit dans son article 7 de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels au régime réel. D'après la presse spécialisée, le plafond serait de 1,5 % du prix hors terrain et de 5 000 € par an et par foyer pour les meublés de tourisme, et de 2,5 % et 7 000 € pour les autres locations meublées. La part non déduite ne serait plus reportable, à partir des revenus 2027 ; les amortissements en attente fin 2026 resteraient utilisables jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du résultat.

Ce n'est qu'un projet : le texte sera débattu au Parlement jusqu'en décembre et peut encore changer. Nous mettrons cet article à jour après le vote.

Location nue et SCI : ce qui vous concerne, ou pas

Le nouveau « statut du bailleur privé », créé par la loi de finances pour 2026, permet d'amortir un logement loué nu. Il est réservé aux logements situés dans un immeuble collectif, loués à l'année comme résidence principale, avec des loyers plafonnés : il ne concerne pas un chalet loué à la semaine.

Une société civile immobilière (SCI) qui tire des recettes de location meublée devient en principe soumise à l'impôt sur les sociétés. Une tolérance existe tant que ces recettes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales, et le Conseil d'État a jugé le 23 décembre 2025 que ce seuil s'apprécie année par année. Si votre bien est détenu en SCI, parlez-en à votre conseil avant de le louer.

Et la TVA ?

Une location meublée devient « para-hôtelière », donc soumise à la TVA, quand elle s'accompagne d'au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, ménage régulier, linge de maison et accueil. La plupart des loueurs particuliers restent sous le seuil de franchise, maintenu en 2026 à 85 000 € de recettes d'hébergement, et n'ont pas de TVA à facturer. Depuis une décision du Conseil d'État du 12 novembre 2025, la régularité du ménage et du linge s'apprécie selon la durée réelle des séjours.

Les dates à retenir

• Avant le 1er juillet de chaque année : déclaration d'occupation de vos biens sur impots.gouv.fr, si leur situation a changé
• Fin 2026 : ouverture annoncée du téléservice national d'enregistrement des meublés de tourisme
• Décembre 2026 : vote attendu du budget 2027
• Printemps 2027 : déclaration des revenus 2026, avec les nouveaux plafonds du micro-BIC

Ce que nous faisons pour vous

Nous ne donnons pas de conseil fiscal : le choix du régime relève de votre expert-comptable. Nos comptes rendus mensuels et nos factures lui donnent, en revanche, les chiffres dont il a besoin.